拖欠房贷了？您还有时间，也还有选择。

1. 弄清您的数字。向贷款服务商索取书面全额还款明细，有效期至预计成交日。查看是否有其他留置权、未缴税款（县财务官）和业主协会欠款。

2. 选择出售方式。业主自售（成本最低，最费事）、固定费用挂 MLS、传统经纪人（佣金可谈）或现金买家（最快，按现状；争取两三个报价）。

3. 弗吉尼亚州文件。向买家提供《弗吉尼亚州住宅房产披露声明》（Virginia Residential Property Disclosure Statement）。1978 年以前建造的房屋需要联邦含铅油漆披露。请使用弗吉尼亚州的成交律师或产权公司。如果欠款超过房价，短售需要贷款机构批准。

4. 推广房子。拍一整套照片，写一段诚实的描述，发布到 Zillow、Facebook Marketplace 和本地群组。以书面形式收集报价。

5. 签约之前。告诉贷款服务商您已有合同；待成交的出售有时能争取到时间。索取资金证明。绝不要在成交办公室以外签署房契或带有空白处的合同。

• 每张照片都横着拿手机，在白天拍，打开百叶窗和所有灯。
• 站在墙角，手机与胸口同高并保持水平。如有 0.5× 广角镜头请使用。
• 从街上和各个角度拍房子正面，拍背面、院子、每个房间，以及暖气、空调、热水器和电箱的铭牌。
• 如实拍下问题，近景和远景都拍。不要用滤镜。买家信任真实的照片。

卖方融资：您充当银行，买家按月付款给您。风险：如果对方停止付款，您可能必须通过止赎才能收回房子。

Subject-to（承接原贷款）：买家拿到房契并替您还房贷。风险：贷款仍在您名下、影响您的信用，而且贷款机构可能要求全额还款。

租购选择（lease-option）：您把房子租给有权日后购买的租客。风险：您仍欠着房贷；如果对方不买，您就成了房东。

包裹式抵押（wraparound）：在保留原贷款的同时提供卖方融资。风险：与 subject-to 相同。

合同更替（novation）：投资者翻修并挂牌出售房子，双方分享更高的售价。风险：需要几个月，而您实际能拿多少由合同决定。

任何创新交易都请让房地产律师审阅。

联邦规定允许经确认的权益继承人（successor in interest，即现在拥有房子的继承人）像借款人一样获取贷款信息并申请帮助。请把死亡证明和继承人证明寄给贷款服务商。

联邦法律通常禁止贷款机构仅因房子在亲属去世后转给家人而要求全额还款。

要出售房子，遗嘱执行人或遗产管理人需在巡回法院书记官办公室办理资格认定。没有遗嘱时，可能需要所有继承人都在房契上签字。请留意房产税、保险（空置房屋可能需要空置保单），并保持水电开通。

法律援助可以帮助符合条件的继承人：(866) 534-5243。

是什么。您同意把房子卖给一位买家，买家搬进来并接手您每月的房贷还款，通常还会先付给您一笔首付款。贷款仍在您名下，在买家还清贷款之前，房子的法定产权仍归您，买家通常会在几年内通过再融资或出售来还清。它也叫土地合同（land contract）或分期付款出售。

什么时候有帮助。如果您的欠款接近或超过房子的售价，或者买家申请不到新贷款，这种方式可能可行。不需要重新估价或贷款审批，所以可以较快成交。

需要了解的事项。在买家还清贷款之前，贷款仍在您名下，产权也仍归您，因此还款记录会继续出现在您的信用上。大多数房贷还有“出售即到期”（due-on-sale）条款，房子出售后贷款机构可以要求还清余额，这也是文件手续很重要的原因之一。如果您已拖欠，通常会在成交前或成交时补齐。

规范的分期契约如何安排。由弗吉尼亚州的房地产律师起草合同并负责成交。协议会写明首付款、由谁支付房贷、房产税和保险、您如何查看每笔还款已交到贷款机构的证明，以及贷款还清或再融资的日期。请花时间仔细阅读，您也随时可以请自己的律师审阅。

是什么。您出售房子并把房契过户给买家，而您现有的房贷保持不变。买家不另外申请新贷款，而是接手您贷款的每月还款。这笔交易是在您现有贷款“之下”（subject to）进行的。

如何运作。成交时通常会补齐逾期还款，这可以阻止止赎，您也可能拿到部分房屋净值的现金。之后由买家每月还款，直到贷款还清，通常是在买家出售房子或再融资时。

房主为什么选择它。可以快速成交，不需要新的贷款审批或估价。当您拖欠还款、欠款接近房价，或普通出售不足以支付各项费用时，这种方式都可能适用，并且您的记录上不会出现止赎。

需要了解的事项。在贷款还清之前，贷款仍在您名下，因此还款记录会继续出现在您的信用上。大多数房贷还有“出售即到期”（due-on-sale）条款，房子出售后贷款机构可以要求还清余额，这也是文件手续很重要的原因之一。

规范的 subject-to 交易如何安排。由弗吉尼亚州的成交律师负责房契、产权调查和结算。书面协议会写明由谁支付房贷、房产税和保险，您如何查看每笔还款的证明，以及贷款何时还清或再融资。请花时间仔细阅读，您也随时可以请自己的律师审阅。

文件。贷款机构通常要求困难说明信、大约两个月的银行对账单、最近的工资单、两年的报税表、已签署的购房报价，以及成交律师出具的预估结算单。

等待。审批可能需要一个月到一年不等。请与贷款机构保持联系，尽快回复他们的要求。有些贷款机构会在真正的短售推进期间推迟止赎拍卖，但这从来不能保证。

买家。必须卖给与您无关的独立买家，价格要符合公平市价。

剩余欠款。除非贷款机构书面免除，否则您可能仍欠售价与贷款之间的差额（“deficiency”）。请在成交前要求书面豁免。

税务。被免除的债务通常会通过 IRS 1099-C 表格申报，可能被算作收入。有些人符合例外条件，例如资不抵债。有关自住房的规定多年来有所变化，请咨询税务专业人士。

信用。短售对信用的影响通常比止赎小。许多人在大约 2 到 4 年内就能再次申请房贷，而止赎后可能长达 7 年。

自住房免税额。如果在出售前的 5 年中，您拥有这栋房子并作为主要住所居住了至少 2 年，通常可以有最多 $250,000 的利润免缴联邦所得税；大多数联合报税的已婚夫妇最多可免 $500,000。

细节。这两年不必连续。如果因为工作变动、健康原因或某些意外情况不得不提前出售，您仍可能获得部分免税额。利润是根据您的购房价加上装修改善费用来计算的，而不是根据您的贷款余额。

了解更多。请参阅 IRS 第 523 号出版物《Selling Your Home》（出售房屋），并就您的具体情况咨询税务专业人士。

买方自负。弗吉尼亚州的卖家不必列出每一个缺陷，但不得隐瞒或歪曲自己知道的问题。买家应始终自己做房屋检查。

必需的表格。卖家要向买家提供《弗吉尼亚州住宅房产披露声明》（Virginia Residential Property Disclosure Statement）。如果房子属于业主协会或公寓协会，卖家还必须提供协会的转售披露文件包，买家通常在收到后有 3 天时间可以取消合同。

合同。只有书面协议才算数。合同一经签署，通常没有冷静期，除非合同中另有约定。

清白产权。卖家必须交付无瑕疵的产权。旧的房贷、留置权、判决和未缴税款都必须在成交时付清或解除。

房屋状况。弗吉尼亚州大多数合同要求在成交时家电和各系统正常运作，房子打扫干净后交付，除非双方另有书面约定。