In ritardo con il mutuo? Ha ancora tempo, e ha delle scelte.

1. Ottenga i suoi numeri. Chieda al gestore un estratto di estinzione scritto valido fino alla data prevista del rogito. Verifichi se ci sono altri privilegi, tasse non pagate (tesoriere della contea) e saldi HOA.

2. Scelga come vendere. Vendita diretta senza agente (costo minimo, più lavoro), annuncio sull'MLS a tariffa fissa, un agente tradizionale (la provvigione è trattabile) o un acquirente in contanti (il più rapido, così com'è; ottenga due o tre offerte).

3. Documenti della Virginia. Consegni agli acquirenti il Virginia Residential Property Disclosure Statement. Le case costruite prima del 1978 richiedono la dichiarazione federale sulla vernice al piombo. Si rivolga a un avvocato per il rogito o a una società di titoli della Virginia. Se deve più di quanto vale la casa, il creditore deve approvare una vendita a saldo e stralcio.

4. Promuova la casa. Scatti una serie completa di foto, scriva una descrizione onesta e la pubblichi su Zillow, Facebook Marketplace e nei gruppi locali. Raccolga le offerte per iscritto.

5. Prima di firmare. Dica al gestore che ha un contratto; una vendita in corso a volte fa guadagnare tempo. Chieda la prova dei fondi. Non firmi mai un atto o un contratto con spazi vuoti al di fuori di un ufficio di rogito.

• Tenga il telefono in orizzontale per ogni foto, di giorno, con le tende aperte e tutte le luci accese.
• Si metta in un angolo all'altezza del petto e tenga il telefono dritto. Usi l'obiettivo grandangolare 0,5× se ce l'ha.
• Fotografi la facciata dalla strada e da ogni angolo, il retro, il giardino, ogni stanza e le targhette di caldaia, condizionatore, scaldabagno e quadro elettrico.
• Fotografi i problemi con onestà, da vicino e da lontano. Niente filtri. Gli acquirenti si fidano delle foto oneste.

Finanziamento del venditore: lei fa da banca e l'acquirente le paga una rata ogni mese. Rischio: se smette di pagare, potrebbe dover pignorare per riavere la casa.

Subject-to: l'acquirente riceve l'atto di proprietà e paga le rate del suo mutuo. Rischio: il mutuo resta a suo nome e sul suo credito, e il creditore può richiederne il rimborso immediato.

Affitto con opzione di acquisto: affitta a un inquilino con il diritto di comprare più avanti. Rischio: lei deve ancora pagare il mutuo e, se l'inquilino non compra, diventa un locatore.

Mutuo avvolgente (wraparound): finanziamento del venditore mantenendo il mutuo originale. Rischio: lo stesso del subject-to.

Novazione: un investitore sistema e mette in vendita la casa e vi dividete il prezzo più alto. Rischio: ci vogliono mesi, ed è il contratto a decidere quanto riceve davvero.

Faccia sempre esaminare un accordo creativo da un avvocato immobiliare.

Le norme federali consentono a un successore confermato (successor in interest, cioè un erede che ora è proprietario della casa) di ottenere informazioni sul mutuo e chiedere aiuto come farebbe il mutuatario. Invii al gestore il certificato di morte e la prova di essere erede.

La legge federale in genere impedisce al creditore di chiedere il rimborso immediato solo perché la casa è passata a un familiare dopo un decesso.

Per vendere, un esecutore testamentario o un amministratore si registra presso l'ufficio del cancelliere del tribunale di circuito. Senza testamento, potrebbe essere necessaria la firma di tutti gli eredi sull'atto. Controlli tasse, assicurazione (una casa vuota può richiedere una polizza apposita) e mantenga attive le utenze.

L'assistenza legale può aiutare gli eredi che ne hanno diritto: (866) 534-5243.

Che cos'è. Lei accetta di vendere la casa a un acquirente che ci va ad abitare e si fa carico della rata mensile del mutuo, di solito dopo averle versato un anticipo. Il mutuo resta a suo nome e lei mantiene la proprietà legale finché l'acquirente non lo estingue, di solito rifinanziando o vendendo entro pochi anni. Si chiama anche land contract o vendita a rate.

Quando può aiutare. Può funzionare se deve quasi quanto vale la casa, o di più, oppure se gli acquirenti non riescono a ottenere un nuovo mutuo. Non servono una nuova perizia né l'approvazione di un mutuo, quindi può chiudersi in fretta.

Cosa sapere. Il mutuo resta a suo nome, e lei mantiene la proprietà, finché l'acquirente non lo estingue, quindi i pagamenti continuano a comparire sul suo credito. La maggior parte dei mutui ha anche una clausola "due-on-sale" che permette al creditore di chiedere il saldo una volta venduta la casa: uno dei motivi per cui i documenti contano. Se è in ritardo, di solito l'arretrato si salda prima o al momento del rogito.

Come si imposta correttamente. Un avvocato immobiliare della Virginia prepara il contratto e cura il rogito. L'accordo stabilisce l'anticipo, chi paga mutuo, tasse e assicurazione, come lei può vedere la prova che ogni rata è arrivata al creditore e la data in cui il mutuo sarà estinto o rifinanziato. Si prenda il tempo di leggerlo, e può sempre farlo esaminare dal suo avvocato.

Che cos'è. Lei vende la casa e intesta l'atto di proprietà all'acquirente, mentre il suo mutuo attuale resta in essere. Invece di accendere un nuovo mutuo, l'acquirente si fa carico delle rate mensili del suo. La vendita avviene "subject to", cioè con il mutuo che lei ha già.

Come funziona. Al rogito di solito si saldano le rate arretrate, il che può fermare un pignoramento, e lei può ricevere denaro per una parte del suo patrimonio netto. Poi l'acquirente paga le rate ogni mese finché il mutuo non viene estinto, di solito quando vende o rifinanzia.

Perché i proprietari la scelgono. Può chiudersi in fretta, senza approvazione di un nuovo mutuo né perizia. Può funzionare se è in ritardo con le rate, se deve quasi quanto vale la casa o se una vendita normale non coprirebbe i costi, ed evita un pignoramento nel suo storico.

Cosa sapere. Il mutuo resta a suo nome finché non viene estinto, quindi i pagamenti continuano a comparire sul suo credito. La maggior parte dei mutui ha anche una clausola "due-on-sale" che permette al creditore di chiedere il saldo una volta venduta la casa: uno dei motivi per cui i documenti contano.

Come si imposta correttamente. Un avvocato della Virginia per i rogiti si occupa dell'atto, della ricerca sul titolo e della chiusura. L'accordo scritto stabilisce chi paga mutuo, tasse e assicurazione, come lei può vedere la prova di ogni pagamento e quando il mutuo sarà estinto o rifinanziato. Si prenda il tempo di leggerlo, e può sempre farlo esaminare dal suo avvocato.

I documenti. I creditori di solito chiedono una lettera di difficoltà, circa due mesi di estratti conto, buste paga recenti, due anni di dichiarazioni dei redditi, l'offerta di acquisto firmata e un prospetto di chiusura stimato dall'avvocato del rogito.

L'attesa. L'approvazione può richiedere da circa un mese a un anno. Resti in contatto con il creditore e risponda in fretta alle richieste. Alcuni creditori rinviano l'asta mentre una vera vendita a saldo e stralcio va avanti, ma non è mai garantito.

L'acquirente. La vendita deve essere a un acquirente indipendente, senza legami con lei, a un prezzo di mercato equo.

Il debito residuo. Se il creditore non vi rinuncia per iscritto, potrebbe dover ancora la differenza tra prezzo di vendita e mutuo (la "deficiency"). Chieda una rinuncia scritta prima del rogito.

Tasse. Il debito condonato di solito viene segnalato con il modulo IRS 1099-C e può contare come reddito. Alcune persone rientrano in un'eccezione, per esempio se sono insolventi. Le regole per l'abitazione principale sono cambiate negli anni, quindi senta un professionista fiscale.

Credito. Una vendita a saldo e stralcio di solito fa meno danni di un pignoramento. Molte persone possono ottenere un nuovo mutuo in circa 2–4 anni, contro un massimo di 7 dopo un pignoramento.

L'esenzione per l'abitazione principale. Se negli ultimi 5 anni prima della vendita è stato proprietario della casa e ci ha vissuto come abitazione principale per almeno 2 anni, di solito può escludere dalle tasse federali fino a $250,000 di guadagno, o fino a $500,000 per la maggior parte delle coppie sposate con dichiarazione congiunta.

I dettagli. I due anni non devono essere consecutivi. Se deve vendere prima per un cambio di lavoro, motivi di salute o alcuni imprevisti, può comunque avere un'esenzione parziale. Il guadagno si calcola su quanto ha pagato più i miglioramenti, non su quanto deve al mutuo.

Per saperne di più. Consulti la Pubblicazione IRS 523, "Selling Your Home", e parli con un professionista fiscale dei suoi numeri.

Rischio dell'acquirente. In Virginia chi vende non deve elencare ogni difetto, ma non può nascondere né travisare i problemi che conosce. L'acquirente dovrebbe sempre fare una propria ispezione.

Moduli obbligatori. Il venditore consegna il Virginia Residential Property Disclosure Statement. In un'associazione di proprietari o in un condominio deve anche fornire il pacchetto informativo dell'associazione, e di solito l'acquirente ha 3 giorni dal ricevimento per recedere.

Contratti. Contano solo gli accordi scritti. Una volta firmato il contratto, in genere non c'è un periodo di ripensamento, a meno che il contratto non lo preveda.

Titolo libero. Il venditore deve consegnare un titolo libero. Vecchi mutui, privilegi, sentenze e tasse non pagate vanno saldati o cancellati al rogito.

Condizioni. La maggior parte dei contratti della Virginia richiede che elettrodomestici e impianti funzionino al rogito e che la casa sia lasciata pulita, salvo diverso accordo scritto.